Affaires, Politique

Un exproprié de Saint-Jérôme impatient… et inquiet

L'homme d'affaires Guy Gascon devant le site de l'expropriation de son édifice sur la rue Labelle.

Exproprié par la Ville de Saint-Jérôme pour son projet de jardins urbains, l’homme d’affaires Guy Gascon attend le règlement de son dossier depuis plus d’un an. Un délai qu’il juge déraisonnable. Il craint même que la Ville de Saint-Jérôme n’agisse de façon à épuiser les expropriés, les forcer à accepter ses offres et les priver de leur pouvoir de négociation.

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M. Gascon affirme d’emblée qu’il ne parle pas au nom des autres propriétaires expropriés. Mais il estime pour sa part que la bonne volonté affichée d’entrée de jeu par la Ville et le maire Stéphane Maher était une parade. «J’ai de plus en plus l’impression que la Ville voulait judiciariser le processus dès le début, alors qu’on me disait chercher une entente de bonne foi», a-t-il mentionné en entrevue avec TopoLocal.

Pas d’offre «sérieuse» depuis bientôt un an

Guy Gascon était propriétaire d’un édifice situé au 324 de la rue Labelle, comprenant un espace commercial de 2000 pieds carrés et 10 logements. La Ville de Saint-Jérôme en est devenue propriétaire fin mars 2017, comme deux autres lots voisins. Après des incendies en juin et en septembre qui ont détruit le restaurant et l’ancien édifice de M. Gascon, les trois immeubles sont aujourd’hui démolis et les travaux des jardins urbains doivent s’amorcer au printemps.

«Un beau projet», dit M. Gascon, qui est jérômien d’origine et qui croit beaucoup à la valeur d’un centre-ville attrayant.

Prière de noter que Guy Gascon n’a pas de lien de parenté avec l’ancien maire de Saint-Jérôme, Marc Gascon.

«Rassuré» au début

Le projet de jardins urbains a été annoncé par la Ville en grande pompe à l’automne de 2016.

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Le 15 novembre 2016, le conseil municipal a officialisé la décision d’acquérir les propriétés requises pour réaliser le projet, incluant celle de M. Gascon. La résolution adoptée par le conseil mentionne que la Ville acquiert la propriété de M. Gascon «de gré à gré ou par voie d’expropriation». M. Gascon croit que l’expression «gré à gré» est finalement vide de sens.

Treize jours après la résolution du conseil, le 28 novembre 2016, M. Gascon reçoit, des mains d’un huissier, un avis d’expropriation. Cet avis lui fait part de l’intention de la Ville d’acquérir son terrain et l’édifice qui s’y trouve, de gré à gré ou par voie d’expropriation. Le procureur chargé du dossier par la Ville, Me Daniel Goupil, se fait alors rassurant, affirme M. Gascon. Il comprend qu’il n’a pas à s’en faire, qu’il n’y a pas lieu de contester puisque la Ville a l’intention de traiter les propriétaires expropriés «en bons citoyens».

M. Gascon est alors sous l’impression que tout chemine vers un règlement hors cour. Il fournit divers documents à la Ville, dont la liste de tous ses locataires, ainsi qu’une étude datant de mars 2015, faite par un évaluateur agréé, qui estime la valeur marchande de sa propriété à 636 000$.

Avec de nombreux grands projets en gestation, dont des jardins urbains en bordure de la rivière du Nord, Saint-Jérôme veut s'assurer que le développement durable est au coeur de ses efforts d'urbanisme.
Les jardins urbains visent à «ouvrir» le centre-ville vers la rivière du Nord.

 

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Les locataires évincés début 2017

En janvier, la Ville de Saint-Jérôme a contacté tous les locataires occupant les bâtiments expropriés en leur offrant une compensation financière pour qu’ils quittent leurs logements. Dans un des édifices, au 336 Labelle, les locataires étaient en majorité des étudiants.  Ils ont rapidement protesté via les réseaux sociaux, au point où la Ville de Saint-Jérôme a accepté de leur permettre d’occuper leurs logements jusqu’à la fin de leur session d’études.

Les trois édifices de la rue Labelle qui ont été expropriés par la Ville de Saint-Jérôme, en janvier 2017.
Les trois édifices de la rue Labelle qui ont été expropriés par la Ville de Saint-Jérôme, en janvier 2017.

Mais les occupants de l’édifice de M. Gascon et ceux de son voisin M. Hung Dung Giang, restaurateur propriétaire de La maison Tao, ont accepté les offres. «Une somme égale à trois mois de loyer, plus une allocation de déménagement, pour eux c’était le père Noël, dit M. Gascon. Ces locataires sont pour la plupart des personnes vulnérables, souvent défavorisées. Donc, tout de suite au mois de janvier, la Ville a vidé nos bâtiments, nous privant de nos revenus de loyers. Jusqu’au 30 mars, j’étais donc propriétaire d’un édifice qui ne me rapportait rien. Je devais continuer de payer l’hypothèque, les taxes et maintenir le chauffage pour protéger la bâtiment contre des dommages éventuels.»

Le 13 février 2017, les avocats de la Ville de Saint-Jérôme informent M. Gascon qu’ils prennent pour acquis que M. Gascon fera des démarches dans la même semaine pour faire débrancher l’électricité du bâtiment en vue de sa démolition. Aussi le 13 février 2017, ils confirment par écrit à M. Gascon qu’ils ont entrepris des discussions avec son évaluateur pour conclure un règlement hors cour. Dans une lettre signée par l’avocat Daniel Goupil, ils affirment avoir «bon espoir que les parties puissent s’entendre».

Le 9 mars 2017, M. Gascon reçoit, encore par huissier, un avis lui indiquant que sa propriété appartiendra à la Ville de Saint-Jérôme à compter du 30 mars. Dans le document qui lui a été signifié, M. Gascon est informé que la Ville établit à 550 000$ la valeur de sa propriété.  C’est la première fois que M. Gascon voit un montant d’argent mentionné, et ce sera la seule puisque un an plus tard, en date du 1er février 2018, il n’avait toujours pas reçu d’offre.

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Dans l’intervalle, tel que prévu par la loi, la Ville de Saint-Jérôme a déposé 385 000$ en fidéicommis à la cour, soit 70% du montant de 550 000$. C’est le versement minimal exigé par la loi. M. Gascon a eu accès à cet argent à la mi-mai.

«Il était temps, dit-il. Pendant trois mois, de janvier à la fin mars, j’ai perdu des revenus de loyer de 7000$ par mois, mais j’ai continué à payer 6000$ par mois, affirme-t-il. Je devais continuer à chauffer, à déneiger, etc., afin de protéger et maintenir les assurances de mon édifice.»

«Pourquoi mettre dehors nos locataires à nous, à moi et à M. Giang(le restaurateur), tant que la Ville ne soit pas prête à démolir l’immeuble? La Ville a fait quitter nos locataires alors qu’elle n’était même pas encore devenue propriétaire des immeubles. Maintenant, je pense que c’était juste pour nous affaiblir financièrement.»

L'édifice qui abritait le restaurant a brûlé en juin 2017.
L’édifice qui abritait le restaurant a brûlé en juin 2017.

 

Un dossier qui tourne au vinaigre

Malgré quelques rencontres qui se sont enchaînées entre le début de 2017 et le mois de juin de la même année, M. Gascon n’a toujours pas reçu d’autre offre. Son expropriation, dira-t-il, s’est transformée en «cauchemar».

«J’ai de moins en moins confiance. Tout ce qu’on me dit ressemble à de la poudre aux yeux. Le dialogue change du tout au tout. On ne retourne pas mes appels, j’écris au maire, j’écris à l’avocat, etc. On me rassure, mais j’ai l’impression que personne ne prend de décisions.»

Le 29 mai 2017, M. Gascon envoie un courriel au maire Stéphane Maher dans lequel il lui demande de «l’aider et le guider». Le maire n’a pas répondu directement à son courriel, mais lui a fait savoir par le biais de la greffière que la Ville le mettrait en contact avec l’avocat chargé du dossier.

«J’ai fini par avoir une rencontre avec l’avocat de la Ville, le 6 juin, dit M. Gascon. Je lui ai dit: Coudon’ êtes-vous prêt a régler? Et je suis resté avec la nette impression qu’il n’avait pas de directives dans ce sens. Depuis ce temps, je me sens ignoré totalement, comme sans voix.»

Depuis, Guy Gascon est convaincu que la Ville tente maintenant de jouer dur pour le forcer à accepter une offre éventuelle.

Un coût prévu de 3,5 M$

La Ville de Saint-Jérôme, dans son règlement d’emprunt, avait prévu débourser au total 3,5 millions de dollars pour acquérir les trois édifices, les démolir, et  remettre les terrains en forme. Les travaux de démolition et de remise en forme, maintenant terminés, ont coûté 600 000$. Les évaluations préliminaires des édifices sont de 550 000$ pour l’édifice de M. Gascon, 600 000$ pour le restaurant chinois, et 806 000$ pour la maison qui servait de résidence étudiante.  Si on inclut les évaluations de la valeur des divers bâtiments, le dédommagement versé aux locataires en 2017 et les dédommagements potentiels accordés aux expropriés, le budget semble réaliste.

Pourquoi donc les expropriés n’ont-ils pas encore été payés même si les édifices sont démolis? Ce n’est pas anormal, selon l’avocat d’une des parties, un expert du droit immobilier, qui a tenu à rester anonyme. «C’est normal que ces choses-là prennent du temps, a-t-il confié à TopoLocal. Il faut considérer l’évaluation municipale, la valeur marchande, les inconvénients subis par les expropriés et leur capacité, dans le cas de commerces ou d’immeubles à logements, de trouver un site équivalent. Et puis les villes veulent débourser le moins possible alors que les expropriés veulent maximiser la valeur de leur propriété. Pour ma part, un an, je ne trouve pas que c’est un délai anormal. Mais un jour ou l’autre, si les parties ne s’entendent pas, elles se retrouveront devant un arbitre», a-t-il conclu.

L’histoire de M. Gascon ressemble à celle d’un autre commerçant du centre-ville qui a requis l’anonymat, mais qui a confié à TopoLocal avoir senti le même type de pression de la part de la Ville. «Le maire m’a fait des promesses et a voulu me rassurer, mais j’ai fini par me rendre compte que je devrais me battre avec une ville qui pouvait encourir des dépenses d’avocats bien plus élevées que moi. J’ai fini par craquer et régler parce que me défendre aurait coûté trop cher.» Dans son cas, deux ans se sont écoulés entre son avis d’expropriation et la conclusion du dossier.

«Je ne cherche pas à devenir millionnaire…»

«Je ne cherche pas à devenir millionnaire, mais simplement à être traité de façon juste et surtout respectueuse, a conclu M. Gascon. Je crois que je suis un bon citoyen, j’ai toujours payé mes taxes, j’ai réalisé dans le passé des beaux projets domiciliaires à Saint-Jérôme par le biais de mon entreprise. Je crois au centre-ville de Saint-Jérôme et je pense que le projet des jardins urbains est très positif.»

«Je pense que le but d’une expropriation c’est de donner un montant juste, près de la valeur marchande pour qu’on puisse, nous les expropriés, racheter un autre bâtiment au même coût avec les mêmes revenus. De plus, un exproprié doit absorber les coûts d’achat d’une autre propriété, les frais de notaire, les frais d’inspection, etc.»

«Je ne pense pas que ce soit injuste d’être dédommagé raisonnablement pour les inconvénients que je subis et pour les pertes de loyer que j’ai encourues à la suite de gestes posés par la Ville. C’est tout ce que je demande. Mais me voici pris dans un dossier judiciaire, qui va me coûter des frais d’avocat et qui va en occasionner à la Ville. Je crois vraiment qu’avec un peu de bonne volonté, on aurait pu arriver à un règlement intelligent sans judiciariser le processus. Cet investissement est en quelque sorte ma retraite, je ne devrais pas être obligé de me battre pour le conserver à sa juste valeur.»

«C’est dommage, mais vraiment, je ne souhaiterais à personne de se faire exproprier par la Ville de Saint-Jérôme. Si la Ville veut que ses citoyens soient fiers de contribuer à ses réalisations, il faut les traiter avec davantage de respect.»

Charles Michaud
Cofondateur de TopoLocal, Charles Michaud a consacré 35 ans ans de sa vie professionnelle à l'information locale et régionale. On peut lui écrire à cm@topolocal.ca.

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